O Minha Casa, Minha Vida passou a financiar imóveis usados desde fevereiro de 2023, trazendo novas oportunidades para compradores. Em 2024, normas federais ajustaram o acesso da classe média ao programa, especialmente na faixa 3, com mudanças nos valores máximos e exigências de entrada. As alterações buscam equilibrar o mercado e responder à pressão do setor de construção.
Recentemente, o governo reduziu o valor da entrada para imóveis usados, mantendo o setor aquecido. A criação da faixa 4 também promete impulsionar o mercado imobiliário, tornando o programa mais acessível.
Como funciona o financiamento de usados pelo Minha Casa, Minha Vida
Desde 2023, o Minha Casa, Minha Vida permite financiar imóveis usados, além dos novos. Para ser considerado novo, o imóvel deve ter até 180 dias do documento ‘habite-se’; após esse prazo, é classificado como usado. A Caixa Econômica Federal opera o programa, aplicando as mesmas faixas de renda dos imóveis novos, mas com diferenças nos valores máximos e nas cotas de financiamento.
Na faixa 3, o valor máximo do imóvel usado caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil em agosto de 2024. O programa oferece juros de 4% a 8,16% ao ano nas primeiras três faixas, e 10% na faixa 4, criada em maio de 2024 para quem recebe até R$ 12 mil mensais. Essas taxas são inferiores às do financiamento tradicional, que gira em torno de 12%, influenciado pela Selic, atualmente em 14,75%.
Crescimento dos usados e reação do setor de construção
Em 2024, o número de contratos para imóveis usados atingiu recorde: 155,1 mil unidades, 27% do total financiado pelo programa, segundo dados do Ministério das Cidades compilados por Ana Maria Castelo, do FGV Ibre. O aumento gerou preocupação no setor de construção, pois imóveis novos impulsionam empregos e alimentam o FGTS, fonte principal do programa. O governo, então, endureceu regras para usados, especialmente na faixa 3, exigindo entrada maior e limitando o valor financiado.
Regras atualizadas e impactos regionais
As restrições de 2024 foram suavizadas em 2025. O valor mínimo de entrada para faixa 3 caiu de 50% para 35% do imóvel nas regiões Sul e Sudeste, e de 30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste. Por exemplo, para um imóvel de R$ 270 mil, a entrada exigida passou de R$ 135 mil para R$ 94,5 mil no Sul/Sudeste, e de R$ 81 mil para R$ 54 mil no Norte/Nordeste/Centro-Oeste.
Para Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), as mudanças dão “algum impulso” ao mercado de usados. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) reconhece a importância dos usados onde faltam novos empreendimentos, mas defende prioridade para moradias novas, que geram empregos e fortalecem o FGTS.
As alterações recentes mostram tentativa de equilibrar oferta e demanda, mantendo o programa atrativo para diferentes públicos e regiões, além de responder a pressões do setor e à disputa por recursos do FGTS.