O preço de um hectare de terra no Brasil pode variar de R$ 1.525,62 no Oeste Amazonense a R$ 2,4 milhões em regiões de São Paulo — uma diferença de mais de 1.500 vezes entre o mais barato e o mais caro do país.
Os dados constam do Atlas do Mercado de Terras, publicado pelo Incra em dezembro de 2025 com base em dados coletados em 2024. A média nacional apurada pelo instituto é de R$ 22.951,94 por hectare — 28% acima do valor registrado em dezembro de 2022.
O que faz a terra valer mais
Na região de Mogiana (SP), polo de produção de café e cana-de-açúcar com apelo ao turismo rural, o hectare não agrícola chega a R$ 2.433.233,91. Para uso agropecuário, o mesmo solo é avaliado em R$ 80.911,18 — ainda assim, um dos maiores índices do país.
O Sul lidera o ranking nacional, seguido pelo Sudeste. Em Xanxerê (SC), município com forte vocação para pecuária e grãos, a média por hectare é de R$ 173.298,67.
No Nordeste, a Região Metropolitana do Maranhão aparece como exceção: a média é de R$ 299.279,01 por hectare, podendo chegar a R$ 405.641,35 em áreas não agrícolas. A explicação está na proximidade com portos exportadores e na integração com o Matopiba — fronteira agrícola formada por Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.
Os quatro fatores que definem o valor
O Incra aponta quatro variáveis no cálculo do preço: expectativas econômicas (revenda e rentabilidade), produtividade (fertilidade do solo, topografia e disponibilidade de água), logística (proximidade de rodovias, ferrovias, portos e agroindústrias) e situação legal (restrições ambientais e conflitos fundiários).
As terras voltadas para pecuária foram as que mais se valorizaram no período: alta de 31,24% entre 2022 e 2024. Áreas exclusivamente de plantio subiram 12% no mesmo intervalo.
Por que o Amazonas tem a terra mais barata do país
O Oeste Amazonense reúne três condições que pressionam o preço para baixo: logística precária (sem rodovias, o escoamento depende de rios ou avião), restrições ambientais severas (Unidades de Conservação e Terras Indígenas limitam o uso produtivo) e escassez de compradores, o que reduz a liquidez e mantém os valores historicamente baixos.
O Nordeste, de forma geral, registra os menores valores médios do país — com a exceção maranhense —, seguido pelo Norte. No interior do Amazonas e em partes do Piauí, é possível encontrar hectares abaixo de R$ 2 mil.
Perspectivas para os próximos anos
O Atlas do Incra não projeta preços para 2025 e 2026, mas aponta tendências claras: polos consolidados como Mato Grosso e o Matopiba devem continuar se valorizando, impulsionados pelo avanço da Ferrovia Norte-Sul e pela entrada de novos investidores no setor.
Em áreas de preservação ambiental ou com conflitos fundiários, a expectativa é oposta: preços menores e baixa demanda no mercado de terras.